아파트/타운홈/듀플렉스 등 본인 소유가 아닌 집에 세들어 사시는 분들은 모두 TAA Lease Contract를 작성하셨을 것입니다. 일부 신입생 여러분들은 재학생들이 대리인 자격으로 작성해 주었을 수도 있구요. 깨알같은 글씨가 너무 많기 때문에 다들 열심히 읽어보시지 않았을 것 같습니다. Leasing office에서 계약서를 작성 하실 때에도 "이 내용들은 다 일반적인 것들이다"라는 설명을 들으시고 금세 이니셜 및 사인을 적어넣으셨을 것입니다. 혹시 모를 차후의 불이익에 대비해서 이참에 한 번 살펴볼까요? 중요하다고 생각되는 항목만 설명합니다.

Clause 1. PARTIES

집주인 (회사 혹은 개인) 및 세입자의 정보를 적습니다. Married이신 분들은 세입자 란에 본인 혼자 혹은 부부 이름을 함께 적으실 수 있습니다. 부부 이름을 함께 적으시는 경우 이후의 모든 form에 두 명 모두의 사인을 넣으셔야 합니다.

Clause 2. OCCUPANTS

아파트에 거주할 사람들의 이름을 적는 곳입니다. 보통 본인 및 가족 이름을 적습니다. 여기 적혀있지 않은 사람이 이 집에 사는 것은 원칙적으로 불법입니다. 물론 가족이나 친구가 방문하는 정도는 용인해줍니다.

Clause 4. SECURITY DEPOSIT

시큐리티 디파짓을 얼마나 내는지가 적혀 있습니다. 디파짓을 돌려받는 요령에 대해서는 조금 있다가 설명합니다.

Clause 6. RENT AND CHARGES

렌트비가 얼마인지 적혀있습니다. Clause 15를 보시면 Clause 10에 명시된 특이사항에 해당하는 경우를 제외하면 집주인은 계약기간 내에는 렌트비를 올릴 수 없게 되어있습니다.

Clause 11. UNLAWFUL EARLY MOVE-OUT; RELETTING CHARGE

부득이한 사정으로 계약 만료일 이전에 이사를 나가야 하는 경우에 대한 조항입니다. 이 경우 reletting charge (보통 월 렌트비의 85%)를 내셔야 합니다. 이것은 집주인이 집을 다시 세놓기까지 드는 비용을 세입자가 부담하는 것입니다. 하지만 이 비용을 냈다고 해서 세입자가 lease contract의 의무에서 해방되는 것이 아닙니다. 만약 이 비용을 냈더라도 집주인이 다른 세입자를 찾지 못하게 되면 원래 계약 날짜까지 매달 렌트비를 내야할 의무가 있습니다. 게다가 보통 세를 얻으실 때에 집주인이 세입자의 이전 집주인들에게 reference를 얻기 위해 연락을 하게 되는데요, 이 때 이전 집주인이 "이 세입자는 계약 기간을 채우지 않고 이사를 나갔다"라는 얘기를 할 것입니다. 새 집주인이 계약을 거부할 수도 있겠죠.

Clause 14. FAILING TO PAY FIRST MONTH'S RENT

무슨 일이 있더라도 첫 달 렌트는 꼭 내셔야 합니다. 이걸 안내면 집주인은 렌트비를 당장 올릴 수 있고, 앞에 설명된 reletting charge도 부과하며, 집에서 쫒아낼 수도 있고, 이 모든 절차 및 차후의 법정 절차에서 발생하는 모든 비용을 청구할 권리가 있습니다.

Clause 16. DELAY OF OCCUPANCY

만약 집주인 측의 사정으로 입주가 늦어지는 경우 세입자의 권리가 설명되어 있습니다. 사실 이런 경우가 빈번하게 있습니다. 집주인이 청소가 덜 되었다거나, 이전 세입자가 며칠만 더 있겠다며 입주를 하루이틀 늦춰줄 것을 요구할 때가 있습니다. 이런 경우 세입자의 권리는:

(1) 입주가 늦어지는 날 수 만큼 렌트비를 차감할 수 있습니다 - 당연하지요.

(2) 서면으로 TERMINATION NOTICE를 보내어 계약을 파기할 수 있습니다. 이렇게 파기되는 계약에 대해서는 선금으로 지급하였던 디파짓과 렌트비를 모두 돌려받으실 수 있습니다. 

입주가 늦어지게 되면 집주인은 세입자에게 서면으로 이를 통지하여야 합니다. 이 통지가 계약 시작일 이후에 이루어졌을 경우 세입자는 통지를 받은 지 3일 내에만 계약을 파기할 수 있습니다. 이 통지가 계약 시작일 이전에 이루어졌을 경우 세입자는 통지를 받은 후 7일 내에만 계약을 파기할 수 있습니다. 이 기간이 지나고 나면 집주인 측 사정으로 입주가 늦어지는 경우라도 세입자가 계약을 파기할 수 있는 권리가 사라집니다.

Clause 30. REPLACEMENT AND SUBLETTING

사정상 계약 기간 도중에 이사를 나가야 할 때 세입자가 본인의 계약을 이어받을 사람을 찾아오면 되는 경우도 있습니다. 하지만 이는 전적으로 집주인 측에서 서면으로 이에 동의를 해 줄 때에만 가능합니다. 이렇게 되면 reletting charge는 물지 않지만, 계약을 이어받을 사람과 집주인 사이에 새로운 계약서를 작성하는데 드는 비용을 부담하여야 합니다. 계약을 이어받는 사람이 집 열쇠를 바꿔달라고 요청하는 경우 이 비용도 떠나는 세입자가 부담합니다. 그리고 떠나는 세입자가 냈던 디파짓은 자동으로 계약을 이어받는 사람에게 넘겨지게 됩니다.

Clause 31. RESPONSIBILITIES OF OWNER

지금까지 계약서 내용이 거의 "세입자의 의무" 일변도였습니다. 이제 고작 한 조항이 집주인의 의무에 대해 명기하고 있습니다. 집주인의 의무는 다음과 같습니다:

(1) 공공 구역을 "reasonable"하게 청결케 유지하고

(2) 비품, 온수, 냉난방을 제공하고

(3) 안전, 위생 및 온당한 주거지를 제공하며

(4) maintenance를 제공하며 집주인 측 과실인 경우 이 비용도 부담한다

집주인이 위의 의무를 지키지 않았다고 해서 계약을 그냥 파기할 수 있는 것이 아니구요, 세입자는 다음과 같은 절차를 밟아야 합니다:

(a) 현 시점까지 렌트비를 다 지불하고, 집주인이 위반한 사항을 시정하라는 요구를 서면으로 제출한다

(b) 만약 그래도 집주인이 시정하지 않으면 두 번째 시정 요구를 서면으로 제출한다

(c) "reasonable"한 기간이 지나도록 두 번째 시정 요구가 묵살되면 (드디어!!) 서면으로 최종 통보를 함과 동시에 당장이고 계약을 파기할 수 있다

이렇게 두 번의 서면 통지를 하는 대신에 우체국에 가서 certified mail, return receipt requested, 혹은 registered mail로 한 번의 통지만 보내셔도 됩니다. 언뜻 보면 세입자의 입장을 고려해주는 것 같지만 "reasonable time"이라는 말이 걸리네요. 계약서에는 "'Reasonable time' takes into account the nature of the problem and the reasonable availability of materials, labor, and utilities" 라고 되어있습니다. Reasonable이라는 단어에 대해 설명하면서 또다시 reasonable이라는 단어를 사용하네요. Recursion입니다. 무한루프군요.

아무튼 (무척!!) 힘들겠지만 일이 잘 해결되어 계약을 파기할 수 있게 되면 디파짓과 계약 파기일을 고려하여 렌트비 일부를 돌려준다고 합니다.

Clause 37. MOVE-OUT NOTICE

Clause 3에 명기된 (명기되지 않았다면 30일) 기간 텀을 두고 MOVE-OUT NOTICE를 줘야 합니다. 집주인이 세입자를 내보내고 싶은 경우에도 마찬가지로 동일한 기간 텀을 주고 MOVE-OUT NOTICE를 줘야 하구요. 인터넷 뒤져보시면 MOVE-OUT NOTICE form을 여럿 찾으실 수 있지만, 간단히 말하자면 다음과 같은 정보를 적으시면 됩니다.

(1) 현 주소

(2) 현재 날짜 및 원하는 계약 만료일

(3) 돌려받을 디파짓 정산을 위해 집안을 둘러보는 walk through 스케줄

- 만료일 이전에 언제부터 언제까지 내가 available하니 in my presence에서 함께 walk through를 하자고 쓰시면 됩니다

- 만약 "이러이러한 이유 때문에 디파짓을 까겠다"라고 한다면 이사나가시기 전에 그 부분을 고치시면 디파짓을 돌려받으실 수 있을껍니다

(4) 디파짓을 돌려받을 날짜와 주소

- 새로 이사가시는 주소를 적으시고, 계약 만료일 후 30일 내에 디파짓을 보내달라고 쓰시면 됩니다

(5) 세입자 이름과 싸인

- 위의 Clause 1에 명기된 세입자 모두의 이름과 싸인을 넣으시면 됩니다

이걸 leasing office에 갖다주시면서 접수한 사람에게 서명하고 카피를 해달라고 요청하신 다음, MOVE-OUT NOTICE를 줬다는 증거로 가지고 계시면 됩니다. 괜찮다고 생각하는 MOVE-OUT NOTICE 샘플을 하나 첨부합니다.

글이 무척 길었습니다. Texas가 "business friendly state"라는 말은 여러번 들었는데요, TAA 계약서를 살펴보니 정말 사실인 듯 합니다. Business friendly란 말은 이해가 상충하는 경우에는 people unfriendly라고 해석될 수도 있겠네요.

집 계약서에 관한 질문이나 토론거리가 있으신 분들은 댓글로 이야기하도록 하죠. 모쪼록 저의 뼈아픈(ㅠㅠ) 경험에서 온 지식이 여러분들께 도움이 되었으면 합니다.